Síndico pode abonar multa?

O síndico não pode simplesmente dispensar multas, juros e correção monetária dos inadimplentes, sem motivo de força maior, sob pena de responder pelo prejuízo que, culposamente, causar ao condomínio. Agindo em estado de necessidade, contudo, não pode ser responsabilizado.

 Recebemos a seguinte pergunta do leitor e ex-síndico.

No edifício, dos 96 moradores 76 pagavam em dia Como síndico, fui obrigado a cobrar de porta em porta, foi uma luta difícil que durou um ano e meio. Para alguns tive que dispensar a multa dos (à época) 20%, pois nós precisávamos do capital para pagar a água e funcionários. Será que se fizerem uma assembleia pleiteando ressarcimento da multa, o condômino pode ser cobrado ou eu posso ser responsabilizado? ”

A questão restringe-se à possibilidade jurídica do atual síndico vir a cobrar do condômino ou do síndico anterior a diferença entre o que era devido pelo proprietário e o que realmente foi quitado em acordo amigável.

Lembra que o síndico, legalmente constituído, sempre atua como representante do condômino; portanto, seus atos devem ser considerados atos” do condomínio” e não da pessoa física do síndico. Tais atribuições estão bem claras no ( Código Civil) Lei 10.406/02) diz;

Art. 1348 . Compete ao síndico: (…) II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (…) IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.”

Assim não se encontrando nenhuma disposição na convecção ou ata de assembleia que impossibilite ao síndico realizar acordos, não há – em tese- qualquer óbice legal para a realização de tal atividade. Ao contrário, é dever do síndico “defender os interesses do condomínio (que, no caso na época mencionada, seria obter receita para pagar a luz e os funcionários), sejam eles de natureza judicial ou não.

O condômino também não pode ser cobrado pela diferença. Uma vez que o condomínio, através do síndico, acordou o quitamento de suas obrigações, o proprietário não pode ser compelido a pagar novamente aquilo que já pagara. Dada a quitação, não se pode mais cobrar eventual diferença não incluída no valor. Tal atitude, inclusive, pode gerar direito a indenização na esfera civil, o que causaria mais dissabores e prejuízos à comunidade condominial.

O acordo entre o síndico e o condomínio, uma vez realizado é caracterizado como dívida resolvida, mesmo que o débito seja parcelado. Inovando-se o valor devido. Pelo instituto da novação, aquilo que ocorreu antes da assinatura do termo é desconsiderado e somente o que foi determinado pelo documento de novação pode ser exigido.

Podemos, assim, concluir que, nesse caso, nem o antigo síndico nem o condômino podem ser responsabilizados pelo perdão concedido pelo síndico em relação as multas.

Dano menor

Uma advertência, contudo, caro leitor. O síndico agiu sob pressão de contas iminentes a serem pagas, cujo inadimplemento provocaria danos maiores ao condomínio, pela imposição de multas trabalhistas, um o corte de energia. Sacrificou um bem menor (multas de 20% devidas por alguns condôminos) por um mal maior (corte de luz ou multas salariais de 100%). Agiu em estado de necessidade, em evidente defesa dos interesses dos condôminos.

 

O que o síndico não pode é simplesmente dispensar a multas juros e correção monetária dos inadimplentes, sem motivo de força maior, sob pena de responder, sim pelo prejuízo que, culposamente, causar ao condômino. Melhor solução: levar a questão para assembleia.

Artigo: Livro Condomínio em foco  – Questões do dia a dia – 2ª edição  Autor Advogado Luiz Fernando de Queiroz – Especialista em Condomínios com mais de 40 anos de atuação no Brasil. Integra o time de especialistas que compõem o BR CAFÉ JURÍDICO.

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